Ассоциативные рефлексы сознания каждой индивидуальности, коей является любой человек, различны и, как правило, не похожи друг на друга. Вероятно, именно поэтому смысл моих слов идентичен крылатой фразе: «Сколько людей, столько и мнений». Лично перед моим взором, при слове «Бавария», силой воображения рисуется крутящийся пропеллер бело-синей расцветки – символ знаменитой и, как я уже писал в предыдущей статье, признанной мной фирмой по производству лучших в мире автомобилей. Именно такой является моя личная ассоциация с названием федеративной единицы Германии, о которой я намерен вести речь в данной статье. Бавария является наиболее крупной в ряду 16 земель Германии и территориально располагается на юге и юго-востоке страны, имея границу, как с другими землями, входящими в состав государства (Гессен, Тюрингия, Баден-Вюртемберг, Саксония), так и с Австрией и Чехией. Численность населения Баварии, ориентируясь на 2014 год, составляет около 12 миллионов человек, которые проживают на территории, площадь которой составляет порядка 70.000 квадратных километров. Я хотел бы указать на то, что статус Баварии в структуре государственности Германии, с 1918 года определяется, как Свободное государство. Специфика регионального самоуправления Баварии, на мой взгляд, позволяет трактовать термин «Свободное государство», как аналог республики. Законодательную власть представляет парламент, получающий свои полномочия, сроком на пять лет посредством выборов у населения и называемый Ландтаг. В свою очередь, парламент формирует правительство, которое является исполнительным органом власти в Баварии.
Наиболее значительный, среди всех земель ФРГ, научный и экономический потенциал, обеспечивают Баварии исключительно развитая инфраструктура в регионе, находящаяся на высокой ступени развития машиностроительная отрасль (автомобилестроение и авиакосмонавтика, в частности, военная сфера), развивающаяся фармацевтическая отрасль, химическая промышленность (так называемый «Баварский химический треугольник между реками Инн, Зальцах и озером Кимзее), а также производство оптики и продуктов информационных технологий. Кроме того, в городе Ингольштадт располагается центр по переработке нефти. На мой взгляд, общее функционирование экономической модели Баварии ориентировано именно на экспорт, что достигается по вышеизложенным причинам.
Классической ситуацией на рынках недвижимого имущества государств Евросоюза является традиционно высокий уровень цен на ОН в столице, в сравнении с регионами. Особенностью рынка недвижимости ФРГ является то, что лидирующие позиции по стоимости таких операций с недвижимостью, как приобретение и аренда занимает не административный центр государства в лице Берлина, а именно регион, не являющийся столичным – Бавария. Как я уже привел выше, юго и юго-восток ФРГ опережает Север и Центр по уровню развития промышленного сектора экономики, но при этом следует знать, что Бавария характеризуется, с точки зрения урбанизации, отсутствием большого числа городов-миллионников (в целом, это общая тенденция по Германии).
Я считаю, что приступив к детальному рассмотрению специфики рынка недвижимого имущества Баварии, следует уделить особенное внимание Мюнхену, поскольку, находясь на правах столицы данной федеративной единицы Германии, он представляет собой такую рыночную систему объектов недвижимости, особенности которой способны дать объективное представление о ситуации в целом. Столица Баварии, город Мюнхен, с населением чуть меньше 1 500 000 человек, является третьим по величине городом Германии, после Берлина и Гамбурга. Мюнхен, характеризуясь с позиции цен на недвижимость, представляет собой рынок с наиболее высокими в Германии показателями стоимости, при покупке и объектов недвижимого имущества, которые в течение последних пяти лет уверенно растут. В принципе, для ФРГ, с ее репутацией «локомотива Европы», мощной экономикой и стабильным рынком недвижимости, интерес к которому у иностранных инвесторов не снижается, рост цен на ОН, на мой взгляд, не является неожиданным. Но показатель среднего роста уровня цен на жилую недвижимость Мюнхена с 2007 по 2015 год, равный 37%, позволяет мне утверждать, что темпы роста достаточно значительны. Особенно заметная разница присутствует в стоимости квартир, расположенных в центрах городов – например, объект, площадью в 80 квадратных метров в Берлине вполне может отличаться от объекта аналогичной площади в Мюнхене примерно в два раза.
Основными причинами роста цен на жилую недвижимость Мюнхена я бы назвал постоянно растущий (причем, помимо Баварии, и во всей ФРГ) спрос на жилье, присутствующий наряду с деффицитом предложения, характерным для Германии в настоящем времени. Осуществление постоянного притока населения в крупные города, которое связано со стремлением человека получить наиболее приемлемое, с точки зрения заработной платы, рабочее место – это, так называемая, внутренняя миграция. По моему мнению, в условиях недостаточного уровня возведения новых жилых ОН, и провоцирует повышение цен на вторичные объекты рынка недвижимости, что и наблюдается в 2015 году в Баварии. Кроме того, причиной повышения стоимости жилья также является дефицит свободных площадей под застройку, опять же в соотношении с постоянно растущим спросом на жилье. Как и практически любой рынок недвижимого имущества, соответствующая экономическая система Мюнхена может быть дифференцирована по признаку ценообразования на ОН территориально, а именно: воспринимая обстановку в целом, я могу сказать, что южная часть города характеризуется более высокими ценами, чем северная часть, или восток.
Если говорить о сегменте индивидуальных квартир, то в Мюнхене, административно включающем в себя 40 районов, наиболее дорогими для приобретения данных объектов жилья являются районы Ау (примерно 7800 евро за кв. м), Людвигсфорштадт-Изарфорштадт (примерно 8000 евро за кв. м), Швабинг-Вест (более 7500 евро за кв. м) и Максфорштадт. Такие районы Мюнхена, как Фюрстенрид и Аллах характеризуются значительными более низкими показателями цен, которые могут отличаться от более престижных районов в два раза. Престижные индивидуальные дома, самые распространенные из которых, как правило, имеют площади от 60 до 150 кв. м, располагаются в районах Золльн, Оберменциг, Богенхаузен, а также Харлахинг. Считаю нужным добавить, что в 2014 году, по моим данным, уже наблюдалась набирающая силу тенденция увеличения показателей спроса на жилье в городах, располагающихся в пределах разумной, с точки зрения временных затрат, транспортной доступности от мегаполисов, таких, как Мюнхен. На мой взгляд, данная позиция особенно выгодна для арендаторов, поскольку наличие великолепно развитой инфраструктуры позволяет, не испытывая трудностей, добраться до своего рабочего места из города, расположенного, как я уже сказал выше, в транспортной доступности, относительно крупного мегаполиса. По моим данным, основанных на статистике, примерно 6 граждан Германии из 10 арендуют жилье по тем, или иным причинам. В предыдущей статье, которая носит обзорный характер, я уже указывал, что рынок аренды недвижимого имущества вообще развит в ФРГ достаточно широко, например, по сравнению с Италией.
В конце марта 2015 года вступает в юридическую силу новый законопроект о повышении арендной платы, который, на мой взгляд, выгоден в первую очередь именно арендаторам жилья. По новым правилам, если жилье располагается в районе со значительным уровнем спроса, у арендодателя исключена возможность повышения арендной платы на использование ОН больше, чем на 10%, относительно значения средней аренды, которое рассчитывается, принимая во внимание стоимость квадратного метра в данном районе. Вопросы анализа рынка, определение мест, в которых присутствует дефицит жилого фонда, а также установление критериев тарифов будут входить в компетенцию региональных чиновников. Действующие контракты на аренду новые правила не затронут, как и на объекты первичного рынка и жилье, которое сдается в аренду впервые после принятия законопроекта. На данный момент времени, средняя арендная ставка в Мюнхене составляет примерно 18 евро за квадратный метр. За прошлый, 2014 год, аренда по ФРГ в целом подорожала на 1,7%.
На мой взгляд, наиболее целесообразно и логично сравнивать цены на недвижимое имущество Германии, которыми характеризуется настоящий, 2015 год, с 2007 годом. В этот год произошли первые события в экономике Европы, с которых начался Мировой финансовый кризис, так или иначе затронувший рынки недвижимого имущества каждого европейского государства, и поэтому я хотел бы привести статистические данные, ориентируясь именно на последние 7-8 лет. По моим данным, с 2007 года, с которым традиционно сравнивают цены на недвижимое имущество, жилая недвижимость Германии имеет верную тенденцию к дорожанию. Разумеется, после кризиса 2008 года, цены на вторичном рынке недвижимости показали тенденцию к понижению, которая составила примерно 4%, но первичный рынок устоял и демонстрировал, в целом, стабильность. В частности, рынок недвижимого имущества Мюнхена демонстрирует показатели повышения стоимости ОН с января 2007 года по январь 2015 года в первичном секторе на 51%, а во вторичном – на 41%. Причины повышения мы, уважаемые читатели, рассматривали выше. Но за последние пять лет, с января 2010 года, когда постепенно инициировался процесс стабилизации экономики Европы после кризисных явлений, рассматривая индивидуально квартирный сегмент, рост цен характеризовался значениями примерно в 20%, относительно первичного рынка и 16,5% вторичного.
Доступность объектов жилья с точки зрения покупателей может быть подкреплена невысокой процентной ставкой, если в процессе приобретения планируется использовать не собственные средства, а заемные. Таким образом, низкие процентные ставки по кредитованию вполне могут компенсировать в 2015 году повышающиеся цены на жилье. На мой взгляд, если в 2015 году уровень спроса на жилую недвижимость Баварии будет оставаться на том же уровне, что и в данный момент времени (или же увеличиваться), то возможно встанет необходимость в коррекции отдельных сегментов рынка со стороны официальных инстанций. Следует помнить, что спрос на жилье, в значительной степени стимулируется семьями, состоящими из двух и более человек. Сектор коммерческой недвижимости я намерен рассматривать в отдельной статье, поскольку этот вопрос я не считаю возможным анализировать в рамках основополагающей темы. Имея в качестве основания статистические данные, я могу уверенно заявить: «На данный момент времени, на 2015 год, жилая недвижимость Мюнхена значительно дороже по стране в среднем показателе».
По моему мнению, рынок курортной недвижимости Баварии заслуживает индивидуального рассмотрения, поскольку он является важной составляющей целостной картины специфики функционирования данной экономической системы в регионе. Основаниями для определения стоимости определенного ОН на курортах Баварии являются такие классические для недвижимости Европы причины, как удаленность от аэропорта, общая транспортная доступность, уровень развитости инфраструктуры и известные социальные факторы. Например, инвестиционная привлекательность объекта с исторической точки зрения характерна для Баварии и присутствует достаточно часто. Аналогично ситуации с курортной недвижимостью Итальянской Республики, ОН в оздоровительных зонах Баварии могут приобретаться инвесторами, исходя из двух позиций: либо для личного пользования, либо в целях получения ренты, выступая в роли арендодателя. Разумеется, исходя из моих слов уже можно сделать вывод, что недвижимость Баварии характеризуется высокими показателями цен, в том числе и в курортном секторе. Условия для оздоровления и отдыха для инвестора, который руководствуется первым вариантом приобретения, вряд ли принесут ему разочарования после покупки – на мой взгляд, для большинства состоятельных людей личное здоровье это уже наиболее приоритетная инвестиция. Я считаю, что курортная недвижимость Баварии, в своей общей массе, не совсем подходит для инвестирования в нее финансовых средств с целью получения дохода от аренды. Стабильность рынка курортной недвижимости существует наряду с фактом того, что непосредственно коммерческая выгода собственника будет, в конечно счете, сравнительно невелика.
Оч хороший слог!!